天樞觀察：沒了隱債的昆明經開投集團防風化債壓力不大
來源：云南天樞玉衡
發布時間：2023-07-12
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昆明經濟技術開發區投資開發（集團）有限公司是國家級經開區昆明經濟技術開發區基礎設施建設經營的核心主體。2022年，公司基礎設施建設業務雖緩但穩步推進，房地產開發項目已接近尾聲，但土地一級開發尚需投資110.02億元；2023年將到期的債務規模18.15億元。
聯合資信評估股份有限公司最近通過對昆明經開投及其相關存續債券的信用狀況進行跟蹤分析和評估，維持對昆明經開投主體AA的信用評級。
盡管昆明經開投土地出讓收益實現受土地市場景氣度等影響較大，但隨著公司基礎設施項目逐步推進、經營性業務的擴張，加上公司已消除隱債影響，總體上防風化債壓力不大，公司資產及收入規模有望保持穩定。
一 公司概況
昆明經開投成立于2006年7月，是國家級經開區昆明經濟技術開發區基礎設施建設經營的核心主體，在城市基礎設施及管網建設、環境治理等方面具有區域專營優勢，公司在資金注入和財政補貼等方面取得了政府的有力支持。公司實際控制人為昆明經濟技術開發區國有資產管理委員會，經開區管委會和云南省財政廳分別持有公司90.00%和10.00%股權。
2022年6月，昆明經濟技術開發區國有資產管理委員會向公司注入資本金391.00萬元。截至2023年3月底，公司注冊資本27.26億元，實收資本34.12億元。截止目前，昆明經開投股本變化的工商注冊信息變更尚未完成。
二 公司經營與財務情況
昆明經開投2022年營業收入實現20.12億元，與2021年基本持平，實現利潤1.47億元，同比下滑2.13%；實現凈利潤0.80億元，同比下滑27.16%；銷售凈利率為3.98%，較2021年減少了1.49個百分點。
2023年一季度，昆明經開投實現營業收入3.09億元，為2022年全年的15.36%；凈利潤虧損0.03億元，銷售凈利率為-0.97%。
昆明經開投2022年營業收入主要由房地產開發收入、工程項目收入、保安及物業管理費收入和產品銷售收入構成，公司綜合毛利率較2021年下降0.42個百分點。
2022年商業地產收入受銷售進度影響下降51.07%，租賃收入下降17.40%，除以上兩個業務收入下降外，保障性住房項目、工程項目、保安、物業管理及水務、產品銷售收入均實現了不同程度上漲。
2023年1－3月，公司營業總收入相當于2022年全年的15.37%，主要來源于商業地產銷售收入、工程代建收入、保安及物業管理費收入和利息收入。同期，公司綜合毛利率較2022年有所上升。
（二）資產與負債情況
截至2022年底，昆明經開投資產總額277.92億元，所有者權益115.71億元（含少數股東權益6.30億元），資產負債率58.37%。
截至2023年3月底，公司資產總額279.06億元，所有者權益115.68億元（含少數股東權益6.30億元），資產負債率58.54%；公司全部債務資本化比率和長期債務資本化比率分別為22.69%和9.68%。
1．資產端
昆明經開投的流動資產主要由貨幣資金、其他應收款和存貨構成；公司非流動資產則主要由投資性房地產、在建工程和其他非流動資產構成。
2．負債端
昆明經開投的負債主要為長期應付款，截止2023年3月底，昆明經開投的長期應付款為108.70億元，占公司總負債的66.54%。
截止2022年末，昆明經開投長期應付款余額為109.54億元，較2021年末凈減少了10.04億元。
經開投2019-2022年長期應付款中，包含了融資租賃、國債、政府專項債、置換債券和貸款本金及利息可能增加公司的有息負債。
在有息債務方面，自2018年開始，昆明經開投的有息負債一直維持在30億元左右，約占公司總負債的20%。
各年度有息負債的構成明細如下表所示：
根據經開投最新一期中票募集說明書顯示，截至2023年3月底，昆明經開投有息負債余額為32.59億元，和上表的數值存在輕微差異，因屬于公司融資租賃等非標融資造成；而值得關注的是，昆明經開投于2023年4-12月、2024年及2025年到期的債務規模分別為18.15億元、5.47億元和5.93億元。
三 公司業務構成
2022年全年，昆明經開投實現營業收入20.12億元，較上年同期增長了0.08%；公司綜合毛利率達到了19.08%，同比減少了0.43個百分點。
其中：主營業務實現營業收入15.57億元，同比減少17.04%；毛利率15.63%，同比減少了2.84個百分點。其他業務實現營業收入4.56億元，同比增長239.32%，毛利率30.86%，同比減少3.07個百分點。
其中，值得關注的是，物資貿易業務的營業收入較2021年增長率125.56%達到4.73億元，但該項目的毛利率為-1.26%，同比減少了1.67個百分點；保安、勞務派遣服務2022年實現營收7千萬元，但該項目的毛利率分別為-32.36%，毛利即虧損2,266.45萬元。
（一）基礎設施建設
昆明經開投承建的基礎設施項目包括經開區管委會指定的建設項目，以及為進駐經開區企業代建廠房、辦公樓、綠化工程等項目。
2022年，昆明經開投基礎設施建設業務穩步推進，形成的工程收入從2021年的3.08億元增長到2022年的3.40億元，但毛利率從51.11%下降到41.04%，下降了10.07個百分點。
1．代建項目情況
截至2023年3月底，昆明經開投代建項目總投資額共計126.01億元（共58個項目），其中新建9個項目，總投資額52.50億元，已完成投資12.05億元，尚需投入40.45億元，建設進展較為緩慢；續建12個項目，總投資額52.78億元，已建設完畢但尚未完成回款和結算；已完工并回款37個項目，總投資額20.73億元，因竣工結算程序未完成，仍在“在建工程”核算。
上述尚待投資的代建項目資金來源以財政出資為主，公司自籌資金為輔，公司未來投資壓力不大，但進展較為緩慢。
2．自營項目情況
截至2023年3月底，昆明經開投自營項目主要為倪家營、普照污水廠二期改擴建工程、云南綠色能源產業園和滬滇臨港昆明科技園，計劃總投資57.01億元，已投資29.32億元，尚需投資27.69億。
上述自營項目尚需投資規模較大，公司存在較大資金壓力，未來收益實現受項目建設進度、運營情況及宏觀經濟等因素影響存在一定不確定性。
（二）房地產開發
昆明經開投的房地產開發業務包括商業房地產開發和保障房開發，主要由公司本部、昆明騰邦置業有限公司及經百公司負責投資建設。
1．商業房地產
昆明經開投商業房地產包括商業住宅及其配套底商，目前在售商業房產項目主要為觀林湖花園項目。
截至2023年3月底，總投資17.20億元，已投資12.50億元，總銷售面積136269萬平方米，銷售進度為63.81%。
2．保障房開發
保障房開發的承建模式為代建，其中公共租賃住房部分由經開區財政局撥付建設資金，剩余部分由公司自籌；項目完工后，部分由公司組織銷售、剩余部分由經開區管委會回購（成本加成15.00%）。
截至2023年3月底，昆明經開投主要保障房項目為倪家營和普照區項目，建設住房共計3574套（包含公租房766套、安置房722套和商業住宅2086套）及配套的公建設施、商業設施，項目總投資23.40億元，目前均已竣工并交付。
（三）土地一級開發
2022年，昆明經開投確認土地一級開發整理及管理費收入0.45億元。截至2023年3月底，公司主要在建土地一級開發項目包括大觀山項目、清水北部片區項目和阿拉、洛羊片區礦山地質環境恢復治理土地一級開發整理項目，計劃總投資147.00億元，累計投資40.98億元，尚需投資110.02億元。
昆明經開投的開發資金主要依靠經開區土儲中心預撥的土地開發款和部分自籌款。
（四）保安、物業管理及水務業務
昆明經開投的保安業務主要由公司子公司昆明經濟技術開發區安泰保安服務有限公司負責；物業服務費由子公司昆明創新園科技發展有限公司負責；水務業務由子公司昆明經濟技術開發區水務有限公司負責。
2022年，昆明經開投保安及物業管理費收入同比增長12.64%，主要包括保安收入0.70億元、物業管理及餐飲服務收入0.87億元、水務收入1.25億元及其他零星服務收入0.27億元。
2023年一季度，昆明經開投該板塊收入相當于2022年的28.93%。
（五）租賃業務
昆明經開投租賃業務主要由公司本部和子公司騰邦置業經營，主要包括商鋪出租、車位出租及其他車輛出租等業務。
（六）利息收入業務
昆明經開投公司利息收入板塊主要包括小額貸款和委托貸款兩個方面。
1．小額貸款
小額貸款業務主要由昆明經濟技術開發區興融小額貸款有限公司負責。截至2023年3月底，興融公司發放貸款余額0.58億元（共計10筆），已逾期5筆（其中訴訟2筆，非訴清收3筆），逾期貸款余額0.47億元。
2．委托貸款
委托貸款業務主要由昆明經投產業投資有限公司和昆明經開投本部產生。
截至2023年3月底，公司本部委托貸款余額1.40億元（共兩筆，均為逾期委托貸款），已通過司法程序實施資產保全，上述貸款已支付利息合計2888.66萬元、調節款40.00萬元；
經投產業公司委托貸款余額2309.00萬元（共1筆，已逾期），已通過資產收購的方式進行資產保全，尚欠款2309.00萬元。
（七）產品銷售業務
昆明經開投產品銷售收入主要來源于農機產品銷售和材料銷售業務。
2022年，公司產品銷售收入仍以材料銷售收入（占比80.79%）為主，受供貨的固定成本不變、變動成本上升影響，產品銷售業務虧損。2023年1－3月，公司產品銷售收入相當于2022年的15.09%，主要來自材料銷售收入。
（八）其他業務
昆明經開投的其他業務板塊主要包括公司其他業務收入主要包括公租房運營收入、勞務派遣收入、水電費收入、辦學收入、代扣代繳手續費收入等。
四 聯合資信維持AA評級
聯合資信，維持對昆明經開投主體AA的信用評級，維持“20昆明經開MTN001”和“20昆明經開MTN002”的信用等級為AA，“22昆明經開MTN001”的信用等級為AA+，評級展望為穩定。
盡管昆明經開投土地出讓收益實現受土地市場景氣度等影響較大但隨著公司基礎設施項目逐步推進、經營性業務的擴張，加上公司已消除隱債影響，總體上防風化債壓力不大，公司資產及收入規模有望保持穩定。
天樞玉衡把昆明經開投的相關報告上傳至百度網盤，供各位讀者下載、查閱、分析使用。
1. 昆明經濟技術開發區投資開發(集團)有限公司2023年跟蹤評級報告
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2. 昆明經濟技術開發區投資開發(集團)有限公司2023年度第一期中期票據募集說明書
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3. 昆明經濟技術開發區投資開發(集團)有限公司2022年度報告
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4. 昆明經濟技術開發區投資開發(集團)有限公司2023年一季度合并及母公司財務報表
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0871-63190078